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재태크/부동산

[손품 리포트 3] 청주시 흥덕구 복대동 현대2차

by 달사쿠 2022. 6. 21.
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출처: https://www.nzine.co.kr/estate/

 

1. 아파트 정보

건물명 복대동 현대2차 주소 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3029
용적률
(%)
203 준공년도
(년)
1999 세대수
(세대)
1464
면적 정보
(평/)
23평(77A/B㎡)

2. 면적 당 시세

1) 23평

매매시세
(만원)
21,500 전세시세
(만원)
21,000 월세보증금
(만원)
1,000 월세차임
(만원/월)
75

매매와 전세의 갭이 많이 줄어들었다. 2021년 11월 거래량이 점차 줄어들기 직전까지만 해도 6500만원 정도의 갭을 형성했고, 매물을 직접 알아보았을 때도 갱신권을 사용한 투자 매물은 갭이 1억가까이 났었다.

한창 부동산이 핫했을 때 대비 현재 갭은 1000만원 이내 수준으로 형성 중

 

전월세 전환율을 계산해봤을 땐 월세보증금이 아직 전세보증금을 쫓아오지 못한 것으로 보인다.

현재 월세매물은 없는 상황이고, 22년 4월까지는 보증금 1000에 70-80 사이로 거래되었다.

22년 3월기준의 청주 흥덕구의 전월세전환율은 5.2이다

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3. 주택가치평가표

분류 항목 현재평가 미래평가 평가이유
위치 인구 청주시 인구: 86만 (2022년 5월 기준)
인구수가 증가하는 추세. (오송이 한 몫하는 것으로 추측)
입지

청주시에서 일자리가 풍부한 산업생산 클러스터에 위치하였으며, 원도심과도 거리가 가깝다.
또한 세종과도 가까워 세종시로 출퇴근하는 분들도 있다고 한다.
복대/송정은 지역중심지로 청주내에서도 중심지로 손꼽힌다.
편리 주거형태 1464 세대의 대단지 아파트
교통인프라 차로 10분내 청주IC가 있다.

서청주 톨게이트까지도 5분이면 접근 가능하다.


청주역까지 차로 10분이내에 도착가능하다.


아파트 단지 바로 앞에 '오송'부터 '산남동'까지 가는 버스노선이 존재한다.



청주는 별도의 지하철은 존재하지 않는다.
주거인프라 주변은 3000세대 이상으로 구성된 아파트 밀집지로, 아름다운 나날아파트, 세원느티나무아파트, 두진백로아파트 등이 존재한다.
인근에 대형공원은 없으며, 근린공원 수준의 진재공원이 위치한다.
차로 8분, 도보로 20분거리에 있는 지웰시티 쪽에 현대백화점과 지웰시티 몰이 존재한다.
상업인프라 중상 중상

차량으로 20분 이내에 업무지구인 청주공업단지, 청주 일반산업단지, 테크노폴리스 등이 위치하고 있다.

상권은 지웰시티 인근으로 발달되어 있으나, 충북대 인근으로 상권이 더 발달되어있다.
관심 교육환경 중상 중상

지역내 대단지 학원가를 가지고 있으나, 배정될 학군인 복대중/서원중의 경우 학업성취도가 중급정도를 보이고 있다.
단지 바로 우측으로 진흥초등학교가 있는 초품아단지다.
개발가능성 연식 23년된 구축아파트로, 용적률 203%, 대지지분 11평을 가지고 있다.
단지 특성 상 재건축이 될 확률은 낮아보이며, 인근 지웰시티나 테크노폴리스를 중심으로 신축아파트 공급이 이뤄지거나 재개발 지역을 중심으로 공급이 이루어지고 있다.
우월감 소득수준 중상 중상 가까운 거리에 있는 청주산업단지와 테크노폴리스에는 SK하이닉스와 SK이노베이션 등의 SK 계열사, LG화학과 LG생활건강 등의 LG계열사, 셀트리온 등의 대기업들이 입주해있고, 소득수준 또한 해당 계열사 임직원의 거주로 흥덕구의 연봉수준은 청주시 최상위 수준이다.
다만, 지웰시티가 형성되어 있다보니 복대동 인근보단 지웰시티 쪽에 주로 거주할 것으로 예상된다.
또한 제조업을 중심으로 산업을 형성하다보니 경기에 민감할 것 같다.
랜드마크 인근에 위치한 지웰시티를 중심으로 랜드마크가 형성되어 있는 것으로 보인다. (지웰시티가 생기고 꽤 오랜시간 청주의 부촌 및 주요 상권으로 자리잡았다.)

5. 총정리

청주시 흥덕구에 위치한 하복대 현대2차 아파트에 대해서 알아보았다. 청주의 경우, 1년정도의 기간동안 지켜봤는데 갭이 많이 좁혀진 것으로 보여진다.

청주가 하락하던 2018년 ~ 2020년 시기대비 공급물량도 많이 줄어들었고, 2023년 이후로는 공급이 많이 적다는 것도 확인할 수 있다.

이전에 빠숑님이 쓴 책인 '당신만 몰랐던 부동산 투자'에서 청주시에 대해서 다룬 글을 보고 처음 관심이 생겼는데, 그 당시에는 갭이 다소 크고 (1억 남짓), 이미 투자자들이 한 번 몰려갔던 지역으로 유명하고, 알아보기 시작했던 당시가 공지가 1억을 넘은 상황이라 선뜻 임장가는 것도 고민이 있었다.

 

물론 지금도 공지가는 1억이 넘은 상황이지만, 그간 2018년~2020년 하락하던 가격을 염두한다면, 다른 지역대비 덜 오른 지역이라는 생각이 든다.

 

현대2차와 더불어 인근 구축아파트들은 청주의 대형 학원가를 보여하고 있다보니 꾸준히 매매/전세 수요도 받혀주는 것 같다. 공지가가 1억을 넘었기에 취득세를 피해갈 순 없지만, 갭이 좁혀진 현재로써 매력적인 투자처로 판단된다.

 

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