[경제공부/신사임당] 렘군 편

여러 유투버 분들의 컨텐츠를 통해,

감사하게도 좀 더 쉽게 부동산 및 경제 전반에 걸쳐 시야를 넓힐 수 있는 세상이 되었습니다.

 

나중에 까먹지 않고 두구두구 보기위해 뒤늦게나마 블로그에 정리를 시작하게 되었고, 여러 유투버 분들 , 다양한 양질의 컨텐츠를 많이 올려주시는 신사임당님께 너무 감사하다는 말씀을 드리고 싶다.(제 블로그를 안보실 것 같지만 >< 아모쪼록 너무 좋은 세상이다!)

 

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1주택자 갈아타기로 자산 2배씩 불리는 방법

https://www.youtube.com/watch?v=Wcj6yvfvjNs 

출처: 유투브 신사임당

갈아타기에서의 착시효과: 무조건 더 좋은 입지로 가면 더 많이 번다.

• 2016년 동대문 똘똘한 한채 (33평 기준): 6억 
  → 현재: 18억 정도 형성 (3배 정도 오름)
  
• 2016년 대치동 대장아파트인 X아파트: 18억
  → 현재: 38억 정도 형성
  

수익률 관점에서 둘 다 많이 벌었지만,

똘똘한 한채인 대치동 아파트를 구매하는 것 보다 소액이었던 동대문 아파트 3채를 구매하는 것이 수익률 측면에서 앞서는 선택.

더불어 당시에 매매가/전세가 갭 1억 미만으로 동대문 아파트를 구입 할 수 있었음.

 

즉,

• 우리가 잘 알고있는 A지역에서 B지역을 가는 것으로는 똘똘한 갈아타기라고 보기 어렵고, 부자되기 힘듬
• 수익률 측면에서 봤을 때, 입지가 더 좋은 곳을 간다는 것이 더 많이 번다 X (자산이 빨리 불어나는 속도와 상관 없음)
• 지방으로 가면 더 심해짐 (적은 돈, 더 많은 레버리지가 가능)

 

더 좋은 갈아타기를 하기위해 체크할 키워드 3가지

• 세금
  • 현재는 입장료(취득세)와 퇴장료(양도소득세)가 너무 쎄다.
  • 다주택자는 취득세, 보유세, 양도세 모두 신경을 써야하는 시기.
    갖고있던 것을 팔고 새로운 것을 살 때, 수익률이 최소 2배이상 차이날 때 갈아타기
• 수익률
• 레버리지

 

갈아타기의 좋은 예

1. 현재 깔고 있는 금액에서 더 돈을 들이지 않고, 더 좋은 입지를 살 수 있을 때

예시)

• 부산 해운대 아파트의 매매가와 전세가: 15억/7억 →  전세가율: 약 40% 정도
• 서울 성동구 부대장급 아파트의 매매가와 전세가: 15억/9억  →  전세가율: 약 60% 정도

같은 매매가, 더 높은 전세가를 형성할 때 갈아타기를 해라.

 

2.  미래에 새거가 될 물건으로 갈아타기

• 분양권 초기 (*안전 마진이 적고, 내 투자금도 적게 들어가는 편)
• 재개발/재건축
• 재개발/재건축 될 만한 곳

 

현재의 투자 흐름

• 주택에 대한 규제로 인해, 비주택(오피스텔, 꼬마 빌딩, 지식산업센터 등)에 대한 투자가 증가하고 있음
• 주택 가격 상승으로 인해 비주택 투자 수요도 증가하고 있음.
  → 예전에는 주택 1개로 꼬마빌딩 하나를 못샀다면, 지금은 주택 가격 상승으로 인해 꼬마빌딩도 살수 있네? 같은 너낌

 

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이런 부동산이 돈 되는 부동산입니다

https://www.youtube.com/watch?v=S1yswzC0EiU 

출처: 유투브 신사임당

렘군님이 생각하는 부동산 투자 마인드

• 지역에 대한 편견을 깨트려야 함
• 가격에 대해 가치를 이해하는 것 (가격이 형성되는 것에 대한 이해가 있는 것)
  • 예) 어떤 도시를 보고, 다른 도시의 가격과 비교해서 얼마정도인지를 산출해낼 수 있는 능력
  • 사람들은 비싼 것에 이유를 가져다 붙이는 경향이 있음
    예) 부산 해운대구가 가격이 오르고, 울산 가서 지역인에게 왜 울산이 더 저렴하죠? 물었을 때
    → 해운대는 전국구이고 울산의 대장도시는 사람들이 잘 모른다라는 대답
    이후에 울산이 해운대보다 가격을 넘었을 때, 대구 수성구가 너무 가격이 낮게 형성되어 그지역가서 또 물었을 때
    → 울산은 대기업이 있고, 대구는 교육/학군 말고 더 있나라는 대답
    이후에 대구가 부산/울산 아파트 가격을 제침
  • 가격은 한번에 오르지 않고, 순서대로 오른다. 그리고 그 순서는 길게 돌아옴. (기회는 얼마든지 온다)
    예) 강남이 오르면 → 판교 → 분당 → 용인/수원 ...
    →  가격이 오른 지역을 보고 있었으면, 그 지역을 패스하고 다른 지역을 보면 됌
  • 광역시는 구 단위, 경기도/서울은 시 단위로 가격 히스토리를 비교해서 단위 별로 이상형 월드컵(?!)을 해보아라~
    그럼 저평가된 지역이 눈에 들어올 것
  • 미분양된 곳은 무언가 기피하고 싶거나 하는 등의 이유가 있지만 가격은 저렴하다.
    어쨌든 시간이 흐르고 미분양이 해결되면 자연순리대로 가격이 올라가고 키맞추기를 함.

 

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5년만에 경제적자유 만드는 현실적인 방법

https://www.youtube.com/watch?v=53U0alSlHIo 

출처: 유투브 신사임당

투자 할 때 명심해야 할 3가지

• 시간을 비워야 한다
• 여러개의 목표를 세웠다면, 목표를 비워야한다. (한가지 목표만 설정할 것)
• 당연함을 버려라. 다른 성공한 사람들의 이야기를 경청해라.
  (내가 생각하는 것을 부정해라. 내가 생각한 것이 옳다면 벌써 부자가 되지 않았을까? 같은)
  
  • 투자를 안하는 것보다는 하는게 나아,
    대출을 안받는 것보다는 받는게 나아,
    소비를 하는 것보다는 생산자의 삶을 사는게 나아,
    가격이 중요한 것이 아니라 가치가 중요해,
    싸게 사는 것이 중요한 것이 아니라 미래가치가 높아지는 것이 중요해 등...

 

대출은 투자하는 사람들에게는 친구다.

• 어쨌든 수익을 극대화하기 위해서는 레버리지가 들어가야 함.
• 내가 부채 이자보다 안전하게 수익률을 극대화할 수 있다면 안할 이유가 없음
• 좋은 부채와 나쁜 부채를 구별하자
  • 좋은 부채
    • 물건을 살 때 부채를 사용하고, 시간이 지날수록 인플레이션 효과를 볼 수 있을 때 좋은 부채
    • 전세금 또한 부채의 일종이고, 이자가 없기 때문에 좋은 부채
  • 나쁜 부채
    • 내가 집을 빌리는데, 빌려쓰는 댓가로 돈을 내줌(내가 빌려주는 전세금). 이때 인플레이션 효과는 0 →  나쁜 부채
    • 가격이 떨어지는 소비재를 위해 부채를 만드는 것  →  나쁜 부채
    • 위험한 부채: 부채를 세팅할 때, 또 다른 부채를 세팅해서 물건을 사는 경우
• 전세가율을 부채에 대한 리스크 활용지표로 사용해라
  • 전세가율이 너무 높아 매매가랑 붙으면, 주로 전세로 산다는 얘기이기에 전세/매매가 동시에 하락 할 수 있다는 얘기가 있고,
  • 반면 너무 낮으면, 미래가치가 높아 거품을 형성하고 있다라는 얘기가 있음
  • 이런 얘기가 중요한 것이 아니라, 한 아파트를 지역 단위로 묶어서 아파트의 전세가율 히스토리를 비교하고,
    평균 선을 판단해서 전세가율이 평균 선 보다 높을 때 매입하는 것이 좋다
  • 평균 선을 넘으면 투자의 관점에서는 사야하는 타이밍
• 대출은 부동산에서 나오는 월세 시세를 봐야함
  • 금리가 오르고 월세가 내렸을 때가 문제 (예. 금리가 150인데 월세가 200일 때 유지되면 상관없지만, 시장의 월세금이 떨어지게 되면 문제다.)
  • 계속 얼마였는지 히스토리를 체크하고
  • 내가 관심있는 위치보다 안좋은 위치들의 월세 시세는 어떤지도 체크
• 어쨌거나 부채에 대해서는 이자보다 내가 얻는 것이 많은지를 보아야 함

 

매매가도 오르고 있고, 전세가도 계속 올라 전세가율이 계속 높게 유지되는 경우는 사야할까?

• 아주 좋은 물건임. 실수요가 받쳐주고 있는 매물이기 때문
• 오히려 전세가가 너무 낮고, 매매가가 하늘을 모르고 치솟는 것이 위험
  (예. 강남아파트를 전세가율이 25%일 때 사는 것)
• 임대차3법으로 전세가율이 오르고 있는 상황인데, 어찌보면 시장이 안정화되고 있는 것?
  →  그렇다. (피해를 보는 사람은 전세금을 모두 내는 분)
  
  • 전세를 내준다고 했을 때, 같은 10억짜리로 유지되고 있는 매물일 때
    100만원 월세를 받는 시기 VS 300만원 월세를 받는 시기 중 어느 것이 더 고평가?
    →  100만원 월세를 받는 시기. (100만원을 받을 때가 실 사용 가치 대비 건물 가격이 높게 측정 된 것으로 이해. 전세로 이해하면 좀 더 이해하기 쉬워짐)

 

와.. 렘군님이 개발자셨다니.. ㄹㅇ 본받아야겠다.

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평범한 회사원이 100억대 순자산을 만든 방법

https://www.youtube.com/watch?v=1WXFcYWreSs 

출처: 유투브 신사임당

성공한 사람들은 그들만의 성공 방정식이 있다.

• 부자아빠 가난한 아빠의 경우, 사분면이 성공방정식
• 렘군의 방정식1: 2^n + ∂ (n: 절실함, ∂: 실행력) ...
  역시 개발좌 .. (근데 공감간다. 절실함이 커야 실행도 하고, 나를 변화하게 하는듯)
• 렘군의 방정식2: (돈을 굴리는 역량) X (돈을 버는 역량)
  →  돈을 버는 역량을 키우고,  돈을 굴리는 역량을 키워야 한다. (각각은 별개고, 곱하기로 나타난다)
  
  • 두 역량을 한번에 동시에 키울 수 없기 때문에, 한가지를 올인해 팍! 키우고 한쪽으로 몰아주는 식
    예) 돈을 벌어와서 가져와서 재태크로 굴리기
  • 사업을 기준으로 돈을 버는 중요한 역량: 문제해결력, 공감능력
    (나에게 있어 돈을 벌기위해 중요한 역량이 뭘까?에 대해 생각해보아야겠다) 
  • 돈을 굴리는 중요한 역량: 레버리지, 수익률
  • 역량이 중요하다! "돈"을 쫓는 것보단 역량을 우선적으로 쫓으면, 결과가 뒤따라온다.

조언)

렘군님께서 투자를 시작할 당시, 2년만에 3배가 올랐었음.지금은 5년만에 3배가 오른 상황을 보면, 오히려 더 나은 상황이라고 생각함.자신만의 로드맵을 만들어서 실행을 하면 앞으로 나아갈 것이라고 생각함.