[경제공부/신사임당] 20210907 북극성주 오은석

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지금 무주택자가 할 수 있는 최고의 선택 (부동산 좀 아는선배)

https://www.youtube.com/watch?v=38FHEeno_qk 

출처: 유투브 신사임당

2019년부터의 기준금리와 서울 아파트와의 상관관계

• 금리가 인상 -> 서울 아파트가격 하락
• 금리가 인하 -> 서울 아파트가격 상승

 

2013년도 ~ 지금까지를 살펴보자면?

• 2019년 1월 ~ 6월: 서울아파트 일시적 하락
  -> 기준금리를 올린 시점: 2018년 11월 (1.5 -> 1.75로 인상)
• 2019년 7월에 기준금리를 다시 1.5로 인하
  -> 이후 2021년 현재까지 상승장
• 기준금리와 서울아파트와의 상관관계를 1.75 정도를 기준으로, 상승/하락 판단 예측으로 삼을 수 있을,,,지도?

 

현재 상황

• 절대적인 금리가 낮기때문에 하락으로 연결되기가 힘들 수 있음
• 내수경제가 회복이 빨라지고 있다.
  • 2~3번정도 기준금리가 인상되면 1.5%정도인데(현재: 0.75 -> 1.0 -> 1.25 -> 1.5),
    과거 데이터를 비교하면 1.5%정도 되면 집값에 영향을 미칠 수 있음
    => 즉, 떨어질 수 있음
• 어쨌거나 저쨌거나 내집마련이라면 그냥 매수!

 

과거 서울 아파트의 큰 하락장 (실질적으로 눈에 보이는 하락)

1. [1998년 ~ 2001년]
   • 원인: IMF
   • 이후 2001년 ~ 2006년 장기적 상승장
2. [2009년 ~ 2013년]
   • 시작 원인: 리만사태 (but, 부가적으로 공급도 많았음)
   • 이후 2014년 ~ 현재 장기적 상승장

공통적으로 하락장은 3~4년 정도로 왔었다.

 

서울아파트의 하락폭이 크기 위해서는?

• 내수경기가 좋지않거나
• 공급이 폭탄이거나 (but, 90년대의 3만채 아래로 떨아진 공급과 비슷한 상황이 2024년까지 유지)

때문에, 내집마련을 하고 시장상황을 보고 나중에 상급지로 갈아타기하는 전략이 나을 수 있음

 

내집마련을 한다면 금리는?

• 기준 금리가 인상되는 시점에는 고정금리를 선택하는 것이 나음
• 기준금리 인상이 빨라질 것이 보이면 고정금리 선택!

 

1번 더 전세를 살고 매수를 하는 전략은 어떨까?

• 비추천
• 전세 가격이 상승할 수 밖에 없는 이유
  • 지방도 전세 매물이 들어간 상황
  • 갭투자를 한 사람이 실투자금을 줄이는 방법은 전세금을 올리는 것 밖에 없음
  • 전세물건이 점차 없어지면 공급이 없어 전세금을 올리기도 쉬워짐
• 정부에서 내놓고 있는 정책이 집값을 안정시키기 위해 공급대책을 이제야 내놓았고,
  공급하기 위해 노력중임
  • 본 정책은 당분간 집 사지말고 월/전세로 버텨라라는 정책
  • 자연스럽게 전세수요 증가
  • 공급물량은 없음
  • 청약 미분양물량도 거의 없음
• 전세가가 하락하려면 공급물량이 풀려야함
• 집값이 하락하더라도 전세가가 떨어지기는 힘듬
• 더 떨어지기 전에 내 집을 팔고 전세로 가려는 수요가 증가
  -> 따라서 빠른 시일 내에 전세가가 안정되기 힘들 수 있다.

현재로서는 전세가가 내려갈 기미가 안보이기 때문에, 실거주용이라면 사는 것이 낫다.

 

역전세가 오기위한 조건

• 2019년을 예를 들어보자
  • 매매가 자체와 전세가 자체도 중요하지만
  • 전세 공급물량이 높아야하고, 가격이 하락세인 상황이 맞물려야 역전세가 온다. (오기 힘들다,,?)
• 상승 초기 시장에는 일반적인 사람들은 사기 힘듬
  • 이유: 그런 상황에서 제일 유명한 키워드는 '폭락'
  • 주변이 시끌시끌해야 (마치 지금처럼) 오히려 고민하고 사려고 함

 

다주택자의 현재 상황

• 전세는 보통 다주택자에게서 나오는데, 이걸 정부에서 막기때문에 전세 수요가 감소
• 정부의 정책이 다주택자에 반하기도 하고, 부동산 장 역시 다주택자가 현재 집을 사기에는 조금 부담스러운 상황
• 그럼에도 사는경우는?
  • 공시가 1억 미만의 빌라
  • 호재가 있는 지역 (취득세보다 더 많이 상승할 것 같은 지역)

 

다주택자가 사라지면 집값이 하락할까?

• 아뇨
• 다주택자 물건이 많아야 전세에 살 수 있는 환경이 나옴
• 다주택자가 특정 동네에 많아지게 되면 전세물건이 많아지면서 전세가가 쭉 빠지는 경향이 있음

 

현재 시장상황은?

• 부동산 사이클이 여러개가 붙어 예측하기 힘든 비정상적인 시장
• 저금리와 풍부한 유동성 자산이 집값을 잡기 힘든 상황 (정부도 인지하는 듯)
• 집값이 올라가면 사람들이 돈을 써야하는데, 대출을 막아서 올라간 자산가치를 소비로 전환하기 힘듬
• 세금이 올라서 돈을 더 모으고, 안쓰는 상황

 

평택의 전망?

• 평택은 현재 일자리 수요 창출(삼성전자)로 인해 급격하게 집값이 올라갔고, 올라가는 중인 지역
• 오산, 안성도 덩달아 같이 움직이는 추세
• 고덕 신도시 (삼성전자 부근) 하단의 지제역 인근도 괜춘

 

이미 한번 휩쓸고 간 동네라면 오른 것을 사야할까, 조금 덜 오른 것을 사야할까?

• 이미 오른 것이 더 오를 가능성이 큼
• 사람들이 좀 덜오른 것을 저평가다~라고 하지만, 제일 먼저 오른 것은 이유가 있음