[손품 리포트 4] 평택시 비전동 태산 그린

※ 개인의 사견이 다소 담긴 리포트입니다.

출처: 네이버 부동산

1. 아파트 정보

건물명	태산그린	주소	경기도 평택시 비전동 813-1
용적률 (%)	120	준공년도 (년)	1994	세대수 (세대)	516
면적 정보 (평/㎡)	23평(78㎡)

 

2. 면적 당 시세

1) 23평

매매시세 (만원)

25,000

전세시세 (만원)

18,000 ~ 20,000

월세보증금 (만원)

2,000

월세차임 (만원/월)

70

평택 비전동 인근 구축들은 하락세 없이 계속 오르고 있다. 2021년 1월부터 급격하게 오르고 있는 매매가는 인근 구축들을 포함하여 계속 오르고 있는 상황이다. 매매와 전세의 갭 또한 계속해서 벌어지고 있는 상황이고, 2022년 6월 22일 현재 호가는 2억 6천 이상, 매물도 거의없다. 개인적으로 작년에 이미 투자자들이 한번 왔다간 지역이라 들어가는데 신중할 필요가 있어보인다.

출처: 호갱노노

전월세 전환율을 계산해봤을 땐 월세보증금과 전세보증금은 적당한 가격선을 유지하고 있는 상황이다.

2022년 6월 22일 현재 월세매물은 없는 상황이고, 전세는 호가로 2억 초반대를 부르는 상황이다. 

비전동은 평택 내 학군지 중 하나인데, 인근 아파트들 또한 전세가 많이 없는 상황으로 전세가가 좀 더 오를 수 있을 것 같다.

 

3. 주택가치평가표

분류	항목	현재평가	미래평가	평가이유
위치	인구	중	상	평택시 인구: 56만 (2022년 5월 기준) 인구는 계속해서 증가하는 추세로, 삼성전자 반도체 평택캠퍼스가 한몫할 것으로 보인다. 또한, 그 중심에서 고덕신도시와 지제역 인근 신축 물량들이 세대/인구 수 증가에 영향을 끼칠 것으로 보인다. 인구가 급격히 증가하고 있음을 확인할 수 있다.
	입지	중	중	현재는 비전동 인근으로 오랫동안 도심을 형성했기 때문에, 평택 내에서는 아직 도심지의 역할을 하고 있다. 하지만 미래에는 고덕신도시를 중심으로 도심을 형성하여 빠르게 구도심으로 바뀔 것으로 추측된다.
편리	주거형태	중	중상	516세대의 중소단지 아파트이다. 현재 29년차 아파트로 내년부터 재건축이 가능성이 있고, 용적률(120%)과 대지지분(18평)이 좋아 재건축이 된다면 경우에 따라 대단지 아파트가 될 수도 있을 것 같다. (가능성은 좀 희박해보이나 800세대까지는 가능해보임)
	교통인프라	중	중	차로 10분내의 거리에 1호선/경부선 평택역이 위치해있다. (도보권은 아니며, 버스이용시 25분정도 소요된다.) 차량으로 10분정도 거리에 안성 IC가 위치해있다. 아파트 단지 인근으로 여러 버스 정류장이 위치해있다. 하지만 광역버스는 없고, 평택 내 지역으로 갈 수 있는 노선 (마을버스)으로만 형성되어 있다.
	주거인프라	중하	중하	주변은 3000세대 이상으로 구성된 아파트 밀집지로, LG덕동, 프라젠하우스, 동아동백, 현대이화아파트 등이 있다. 인근에 대형공원(배다리생태공원)은 있지만 도보로 30분 이상걸리는 위치에 있다. 평택에는 따로 백화점은 없는 것으로 보이며 (도보 12분 거리에 뉴코아아울렛, 평택역에 AK플라자가 있다.), 복합쇼핑몰은 스타필드 안성이 위치하는데 차량으로 10분거리로 도보 생활권은 아니다.
	상업인프라	중상	중상	차량으로 20분 이내에 삼성전자 평택캠퍼스가 위치하고 있다. 차량으로 10분거리에 위치한 평택역 주변으로 초대형 상권을 이루고 있다. 대형전시장이나 공연전시장은 인근에 없는 것으로 보인다.
관심	교육환경	상	중상	평택지역의 경우 학원가가 크지않고, 비전동 중심으로만 학원가가 형성되어있다. 학원가는 크게 두 곳에 형성되어 있으며, 도보권과 대중교통으로 빠르게 갈 수 있는 거리에 위치해있다. (꽤 근접위치) 단지 바로 아래에 덕동초등학교가 있는 초품아단지이고, 인근 배정중학교인 평택여자중과 신한중의 학업성취도는 지역 내 최상위권을 보여주고 있다. 다만 향후 고덕신도시 입주가 완료되고, 고덕신도시를 중심으로 새로운 최상위권 학군과 대형학원가를 형성할 것 같다. (신도시 개발은 아직 초기단계로 그런모습을 갖추려면 앞으로 20년은 걸릴 것으로 보이긴 함..)
	개발가능성	하	상	현재 29년차 아파트로 내년부터 재건축이 가능성이 있고, 용적률(120%)과 대지지분(18평)이 좋아 재건축이 된다면 경우에 따라 대단지 아파트가 될 수도 있을 것 같다. (가능성은 좀 희박해보이나 800세대까지는 가능해보임) 평수 또한 단일 평수로 이루어진 단지라 재건축 추진에서의 이익다툼은 적을 것으로 보인다. 하지만, 오르고 있는 자재 값으로 인한 분양가와 평택시에서 워낙 새로운 택지지구를 형성하고 있는 점에서 완공까지의 속도는 조금 보수적으로 판단해야 할 것 같다.
우월감	소득수준	중	중	평택은 경기도 내에서 평균급여가 중간정도를 형성하고 있다. (3613만원, 대략 전국 65위 정도) 삼성전자 반도체 평택캠퍼스가 완공되고 입주까지 마치면, 소득수준이 수원/이천시 정도까지로 올라갈 것으로 보인다. 다만 삼성전자의 의존도가 높은 도시로 바뀌다보니, 수원(삼성전자)/이천(SK하이닉스)과 동일하게 경기에 민감할 수는 있을 것 같다. 소득 수준에 변화가 있더라도, 1. 고덕신도시 2. 지제역 인근으로 몰릴 것으로 예상된다.
	랜드마크	하	하	삼성전자가 위치하지만 차량으로만 이동한 거리에 위치한다. 별다른 랜드마크랄 것은 없어보인다.

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5. 총정리

평택시 비전동에 위치한 태산그린에 대해서 알아보았다. 평택은 2024년까지 과잉정도의 물량은 아니지만, 앞으로 계속해서 공급물량이 나올 예정으로 조금 보수적으로 접근할 필요는 있어보인다. (고덕신도시, 지제역 인근)

평택 또한 청주와 동일하게 2018년 ~ 2020년 시기에 하락을 겪었다. 공급 물량을 보면 알겠지만 2016년부터 늘어난 공급물량이 영향을 많이 끼친 것으로 보인다.

2021년부터 현재까지도 계속 상승하고 있는 상황인데, 공급물량도 적지않을 뿐더러 중심지 또한 고덕 및 지제 쪽으로 이동하고 있고, 투자자들 또한 현재는 관심을 돌린 상황에서 보수적으로 바라 볼 필요는 있을 것 같다.